収益物件の注意エリアA

前回に続き収益物件の注意エリアですが、九州の人気エリアで福岡市

がありますが、福岡市の中でも東区は少し注意が必要なエリアとなっ

ている。すでにその動きは出てきているが、理由としては国立の九州

大学が福岡市西区の元岡地区へ移転しまうから。最近、特に東区の箱

崎地区周辺でフルローン物件が出てきているのですが、そのあたりは

もろに今後影響を受けることになる。ファミリータイプか、単身者向

けなら築浅、駅近、空室率50%でデフォルトを起こさないようなよほ

どいい条件のもの以外は手出し無用。フルローンだからといって簡単

に飛びつくと大変なことになるので要注意。

収益物件の注意エリア

ごく最近まで人気で今も人気の高いエリアとして札幌がある。

北の大都市で人口も185万人、ご存知のとうり北海道の政治・経済・文

化の中心です。

いまだにフルローン物件が出てくる魅力的なエリアとして人気があり

ますますが、ここにきて空室率が高くなってきているので注意が必要

になってる感じをうける。私のお客さんでも、札幌の収益物件は特に築浅

で地下鉄駅から徒歩5分以内で中央区以外は手を出さないようにしてい

るという方もいるのでぜひ今後の収益物件探しに参考としてみてはい

かがでしょうか。

収益物件探しで大事なことA

いい収益物件にめぐり合うために必要な事とは、とにかく物件を見る

ことが一番だと思う。いろいろな収益物件、アパート、マンションを

時間を惜しまず見て回り、物件を見る目を養うこと。自分の理想の物

件はほとんどないか、割高な物件であることに気がつくことも大事

だ。自分が探している物件のレベルがどの程度にあるのかが自然にわ

かってくるはず。ないものねだりではいつまでたってもオーナーには

なれない。

不動産投資の選択

収益物件を購入して不動産投資をする方法として究極の選択がある。

自己資金を抑えてレバレッジを利かせる方法で主にRCor重鉄(かな

り築浅)をフルローンで購入するか、築年数は考慮せず利回り重視で

安い木造を現金購入するかだ。

フルローン物件はレバレッジを最大限に利かせることはできるが、現

状それほど高利回りの物件がないので入居率が落ちた場合、デフォル

トをおこすリスクがある。

かたや木造の高利回り物件の場合、建物の状態は期待できないし、周

辺状況も悪い場合が多い。原価償却の期間がほとんどない場合が多い

のも木造物件の特徴だ。

結局のところ好みの問題なのである。

木造物件の購入の参考としては

【『激安アパート経営』利回り222%の物件を入手スル方法。】

は非常に面白いと思う。

ただし実践スルには地方の物件に抵抗のない方でないと難しいと思う

が・・・

収益物件探しで大事なこと

収益物件を探すサイトで気をつけたいことがある。

最近は収益物件関係のサイトが増えたこともあり、ネットで収益物件

を探すことが非常に多いと思う。サイトを見て、新着の物件などはチ

ェックはかかせないけど、中にはあまりよろしくない業者もいるので

注意したい。本当はありもしない物件を囮物件として掲載している場

合や、すでに契約済みにもかかわらず掲載し続けている場合だ。

そういった物件はほとんどの場合で利回りのいい物件、資産価値の高

い物件で誰もが目を止める物件となってる。業者としては少しでも反

響客がほしいのでそういった手を使い反響客を集め、他の物件に振り

かえることを目的としている。

ある意味、収益物件を探す上で大事なことは、まずは信頼の置ける業

者、担当者を見つけることかもしれない。

収益物件の考え方B

収益物件の見方として収益物件の資産価値(積算評価)と収益性があ

りますが、大切なのは物件の担保価値よりも収益が持続的に確保でき

るかどうか。たとえば接道が広い道路ではなく狭い道路、土地が所有

権ではなく借地権、構造が鉄筋コンクリートではなく木造、鉄骨にす

るなど、考え方をまったく変えてみることもひとつの手。そもそも

益件物件
は利回りのよい資産運用として物件を購入するわけですか

ら、建物の購入金額があまりに高くなってしまっては意味がないので

見方を変えることも必要。

また、購入予定の収益物件近くの、事業予定地、大きな空地、駐車場

は将来的に大規模な建設物が建つ可能性があり。また、近所に地下鉄

ができる予定とか敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来

建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかか

らない等のメリットがあったりするのでそのあたりチェックしてみよ

う。

収益物件の探し方A

収益物件探しのおススメサイト

@不動産投資連合隊
エンドユーザー向けのサイトで構成もベタであまりセンスは感じないが、とにかく見やすい。写真の大きさ、検索のしやすさ、物件掲載の速さ、物件数など総合的にトップか。

A健美家
こちらもエンドユーザー向けサイト。個人的には連合隊と現時点でトップを争うサイト。検索が非常に扱いやすく、物件数も豊富で新着メールも登録できるので便利。物件一覧での写真の大きさが若干小さいのが残念。

以上の2サイトで十分情報は得られます。

残念サイト
@不動産投資HOME`S
とにかく見にくい。物件数も少なく、物件一覧での写真が小さすぎ。新着物件の項目もいまどきないなんてどうしようもないね。物件概要も一部オープンでないため、つかみどころなし。エンドユーザーをあまり考えてないサイトか。

収益物件の探し方

収益物件をみなさんは何で探しています?

おそらく多くの人は今はネットで探していることが多いのではないか

と思います。

ここ1年で収益物件を扱うサイトはかなり急激に増えてる。

物件を探す側からするをありがたい反面、いろいろ見なくてはいけな

いのでその分大変(-_-0)。

でも大抵は押さえておけばいいサイトは2,3のサイトでそういうと

ころは新着物件のメール配信なんかもあり非常に便利。

好みの問題もあるけど物件一覧のページで写真大きさがある程度大き

目のところは手早く探すには流して見やすい。

私が普段利用しているサイトもアドセンスに大体出ている所ですので

自分で使いやすいところを探してみては。


収益物件の考え方A

収益物件なんて4〜5年前までは興味のない人も結構いたと思う。

ここ2〜3年で爆発的に人気が出てきている感じかな。

本やネットで『金持ち父さん・・・』とかロバート・・・

とかずいぶん流行ったようだし。

そのころロバートって聞いたらお笑い芸人しか思い浮かばない人も

結構いたと思うけど(笑)・・・今も・・・っていう人もいるかな?

しかしここまで人気が出たのは将来の年金に対する懸念など日本の構

造的な理由もあるんだろうが。

まあいずれにしてもせっかく物件を購入することができても、

入居率が悪くてデフォルトを起こしては年金資金に充てる事もできな

くなってしまうし、1棟目からデフォルトを起こしては、次の2棟目

3棟目の購入の際の足かせになるので気をつけないといけない。

キャッシュフローが赤の物件を抱えていると銀行はその分をマイナス

でみてしまうので身動きがとれなくなる。そういうことからも

最初の一歩はかなり重要ですよ。

収益物件の考え方

今日は久しぶりに仕事について書いていこう思う。

タイトルのわりにあまり収益物件のことが書かれて

いないので見てる人も『何のブログ?』って思い始めているかもしれ

ないね(-_-;)。

最近は本当に物件がない。続きを読む

収益物件が買えなくなる?

収益物件が買えなくなる・・・正確に言えば、買いにくくなるという

傾向が来年以降に出てくるかもしれない。

すでに収益物件をもたれている方はお分かりかと思いますが、収益物

を1棟購入した場合、税制面を考えるとなるべく2年程度のスパンで

購入を続けることが望ましいのですが、夏以降、金融庁の指導が入り

個人向けの事業者ローンの審査が厳しくなり、個人の属性をより重視

する傾向が顕著に。

今後はさらにその傾向を強める可能性がうわさされている。

年収ベースで倍レベルまで引き上げがされるかもしれないようで、

益物件
の購入を検討されている方はなるべく年内に購入してしまっ

たほうがいいかも知れない。

毎年の傾向で、年度末は決算がらみで立て続けに割安な収益物件が出

る時期なので営業マンと密に連絡を取ることをお勧め。

今後は金融資産の豊富な、お金持ちしか収益物件が購入できなくなる

かも。

売りたい方も買える方が少なくなるので、今までのような強気な売価

では長く売りに出すようになってしまい、物件自体のイメージを損ね

かねない。

まあ、たわごと程度に聞いていていても損はない話。


お昼休みです。

今日は昨日の九州の収益物件の銀行査定を依頼するのに書類を作ってやっ

とひと段落。ひと段落と思っていた矢先に今度は先週に査定を

依頼していた収益物件の査定額が出てきたので午後からはそちらの収益物件の

客付けに忙しくなりそう。北陸のとある県庁所在地にある物件で

数少ない小ぶりなRCですが査定額が驚きの高評価。

購入後すぐに転売で儲けられそうな物件で入居も現状満室。

すぐに申し込みをいただけそうな物件です。

さてその前に腹ごしらえしておきましょう。

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