収益物件の注意エリアA

前回に続き収益物件の注意エリアですが、九州の人気エリアで福岡市

がありますが、福岡市の中でも東区は少し注意が必要なエリアとなっ

ている。すでにその動きは出てきているが、理由としては国立の九州

大学が福岡市西区の元岡地区へ移転しまうから。最近、特に東区の箱

崎地区周辺でフルローン物件が出てきているのですが、そのあたりは

もろに今後影響を受けることになる。ファミリータイプか、単身者向

けなら築浅、駅近、空室率50%でデフォルトを起こさないようなよほ

どいい条件のもの以外は手出し無用。フルローンだからといって簡単

に飛びつくと大変なことになるので要注意。

収益物件の注意エリア

ごく最近まで人気で今も人気の高いエリアとして札幌がある。

北の大都市で人口も185万人、ご存知のとうり北海道の政治・経済・文

化の中心です。

いまだにフルローン物件が出てくる魅力的なエリアとして人気があり

ますますが、ここにきて空室率が高くなってきているので注意が必要

になってる感じをうける。私のお客さんでも、札幌の収益物件は特に築浅

で地下鉄駅から徒歩5分以内で中央区以外は手を出さないようにしてい

るという方もいるのでぜひ今後の収益物件探しに参考としてみてはい

かがでしょうか。

収益物件探しで大事なことA

いい収益物件にめぐり合うために必要な事とは、とにかく物件を見る

ことが一番だと思う。いろいろな収益物件、アパート、マンションを

時間を惜しまず見て回り、物件を見る目を養うこと。自分の理想の物

件はほとんどないか、割高な物件であることに気がつくことも大事

だ。自分が探している物件のレベルがどの程度にあるのかが自然にわ

かってくるはず。ないものねだりではいつまでたってもオーナーには

なれない。

不動産投資の選択

収益物件を購入して不動産投資をする方法として究極の選択がある。

自己資金を抑えてレバレッジを利かせる方法で主にRCor重鉄(かな

り築浅)をフルローンで購入するか、築年数は考慮せず利回り重視で

安い木造を現金購入するかだ。

フルローン物件はレバレッジを最大限に利かせることはできるが、現

状それほど高利回りの物件がないので入居率が落ちた場合、デフォル

トをおこすリスクがある。

かたや木造の高利回り物件の場合、建物の状態は期待できないし、周

辺状況も悪い場合が多い。原価償却の期間がほとんどない場合が多い

のも木造物件の特徴だ。

結局のところ好みの問題なのである。

木造物件の購入の参考としては

【『激安アパート経営』利回り222%の物件を入手スル方法。】

は非常に面白いと思う。

ただし実践スルには地方の物件に抵抗のない方でないと難しいと思う

が・・・

収益物件探しで大事なこと

収益物件を探すサイトで気をつけたいことがある。

最近は収益物件関係のサイトが増えたこともあり、ネットで収益物件

を探すことが非常に多いと思う。サイトを見て、新着の物件などはチ

ェックはかかせないけど、中にはあまりよろしくない業者もいるので

注意したい。本当はありもしない物件を囮物件として掲載している場

合や、すでに契約済みにもかかわらず掲載し続けている場合だ。

そういった物件はほとんどの場合で利回りのいい物件、資産価値の高

い物件で誰もが目を止める物件となってる。業者としては少しでも反

響客がほしいのでそういった手を使い反響客を集め、他の物件に振り

かえることを目的としている。

ある意味、収益物件を探す上で大事なことは、まずは信頼の置ける業

者、担当者を見つけることかもしれない。

収益物件の考え方B

収益物件の見方として収益物件の資産価値(積算評価)と収益性があ

りますが、大切なのは物件の担保価値よりも収益が持続的に確保でき

るかどうか。たとえば接道が広い道路ではなく狭い道路、土地が所有

権ではなく借地権、構造が鉄筋コンクリートではなく木造、鉄骨にす

るなど、考え方をまったく変えてみることもひとつの手。そもそも

益件物件
は利回りのよい資産運用として物件を購入するわけですか

ら、建物の購入金額があまりに高くなってしまっては意味がないので

見方を変えることも必要。

また、購入予定の収益物件近くの、事業予定地、大きな空地、駐車場

は将来的に大規模な建設物が建つ可能性があり。また、近所に地下鉄

ができる予定とか敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来

建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかか

らない等のメリットがあったりするのでそのあたりチェックしてみよ

う。

収益物件の探し方A

収益物件探しのおススメサイト

@不動産投資連合隊
エンドユーザー向けのサイトで構成もベタであまりセンスは感じないが、とにかく見やすい。写真の大きさ、検索のしやすさ、物件掲載の速さ、物件数など総合的にトップか。

A健美家
こちらもエンドユーザー向けサイト。個人的には連合隊と現時点でトップを争うサイト。検索が非常に扱いやすく、物件数も豊富で新着メールも登録できるので便利。物件一覧での写真の大きさが若干小さいのが残念。

以上の2サイトで十分情報は得られます。

残念サイト
@不動産投資HOME`S
とにかく見にくい。物件数も少なく、物件一覧での写真が小さすぎ。新着物件の項目もいまどきないなんてどうしようもないね。物件概要も一部オープンでないため、つかみどころなし。エンドユーザーをあまり考えてないサイトか。

収益物件の探し方

収益物件をみなさんは何で探しています?

おそらく多くの人は今はネットで探していることが多いのではないか

と思います。

ここ1年で収益物件を扱うサイトはかなり急激に増えてる。

物件を探す側からするをありがたい反面、いろいろ見なくてはいけな

いのでその分大変(-_-0)。

でも大抵は押さえておけばいいサイトは2,3のサイトでそういうと

ころは新着物件のメール配信なんかもあり非常に便利。

好みの問題もあるけど物件一覧のページで写真大きさがある程度大き

目のところは手早く探すには流して見やすい。

私が普段利用しているサイトもアドセンスに大体出ている所ですので

自分で使いやすいところを探してみては。


収益物件の考え方A

収益物件なんて4〜5年前までは興味のない人も結構いたと思う。

ここ2〜3年で爆発的に人気が出てきている感じかな。

本やネットで『金持ち父さん・・・』とかロバート・・・

とかずいぶん流行ったようだし。

そのころロバートって聞いたらお笑い芸人しか思い浮かばない人も

結構いたと思うけど(笑)・・・今も・・・っていう人もいるかな?

しかしここまで人気が出たのは将来の年金に対する懸念など日本の構

造的な理由もあるんだろうが。

まあいずれにしてもせっかく物件を購入することができても、

入居率が悪くてデフォルトを起こしては年金資金に充てる事もできな

くなってしまうし、1棟目からデフォルトを起こしては、次の2棟目

3棟目の購入の際の足かせになるので気をつけないといけない。

キャッシュフローが赤の物件を抱えていると銀行はその分をマイナス

でみてしまうので身動きがとれなくなる。そういうことからも

最初の一歩はかなり重要ですよ。

BIGで6億当選が5口も・・・

世の中にはラッキーな人が必ずいるよね。

サッカーくじの『BIG』で昨日6億円の当選が何と・・・6口出た!!

当たった人はすごいよね。

タラレバになるけど当たったらどうするか?

とりあえず仕事辞めるよね。

それで2億〜3億位の物件買う。現金で。

何でかって言うと、最近は銀行の査定がかなり厳しくなって某都銀の

場合、2億以上の案件は本部決済となり事実上難しいので、2億を超

える収益物件で結構割安なのがあったりすることが多い。

そんな物件は現金のある人でないと買えないので現金でサクッと買っ

て、銀行のロジックが変るのを待つか、今後、インフレの流れは間違

いないので長期保有でいい。

まあ、タラレバの話。

ドル暴落!!

それにより、CMEが急落しています。

20時現在で16360円をつけてきています。

この後、今夜のNYからも目がはなせませんが、この6日間で1550円の急

激な下げ幅となり、8/17の1番底がすぐ近くまで迫ってきました。

昨日の日足で一旦底を打ったように見せかけて本日のNKは安値引けで

いやな日足になってしまっていましたが、今夜のNY次第では月曜は

8/17の再現となる可能性が高くなってきました。

一旦反発を思わせてのこの動きですので、GDの場合は実体で400円位の

大陰線が出るまでは手出し無用です。

月曜はおそらくそんな展開になるような気がします。
タグ:NK NY CME 暴落 ドル

収益物件の考え方

今日は久しぶりに仕事について書いていこう思う。

タイトルのわりにあまり収益物件のことが書かれて

いないので見てる人も『何のブログ?』って思い始めているかもしれ

ないね(-_-;)。

最近は本当に物件がない。続きを読む

驚きました。

池袋のパルコ前で飛び降り自殺のニュースです。

まさかそんな場所でと・・・

言葉がでなかった。

池袋はよく行くし、パルコ前もよく通る。

ショックだった。

誰もが全く無警戒だったはずで、その場に遭遇した人たちも衝撃だっ

たと思う。

巻き添えになってしまった方もいたようで、意識不明の重体というこ

とだけど本当にかわいそうで、何とか助かってもらいたいと願うばか

りです。

自殺された女性も相当大変なことがあったのだとは思うから悪くは言

いたくないけど

なぜ、『そこ』だったのか。

今の世の中どこで何が起こるかわからないと考えさせられる、人事で

はない本当に痛ましい出来事でした。
タグ:池袋 パルコ

ANAの飲酒機長さん。。。

今日はこの話題が社内でも何度か話が出てたな。

飛行機の場合も『飲酒運転』と言うのか『飲酒操縦』というのかそん

なくだらない話で盛り上がってしまったけど、まさか機長が飲酒運

転?そんなことも知らないで乗っちゃってた人たちは、後からわかっ

てちょっとゾクッとしたのではないでしょうか。

そういえば、『ちょっとふらついていたかも』とか『よく揺れた』と

か後になって一生懸命思い出してると思うけど、よくよく考えると飛

行機なんて揺れるのが当然ってある程度納得してたけど、誰が運転し

てのか、顔も見たことのない知らない人に自分の命をある意味預けて

ると考えると怖くなるなぁ。と感じた一日でした。

タグ:ANA 飲酒運転

300-0?

d0074.jpgこれは高校ラグビーの佐賀県予選準決勝の佐賀工対龍谷のスコア。

まずはあまり聞きなれないスコアに驚き、予選の1回戦レベルならわか

るが、準決勝でのスコアというのでは、どんだけ〜〜佐賀工って強い

んだっていう感じ。

合計で44トライしたそうで、なんでこんな大差がついたのかさっぱり

わからない。なんだか昔見たドラマの『スクールウォーズ』を思い出

してしまったのは私だけ?

コテコテの青春ドラマでしたが毎週見ていた記憶が。

そのドラマはたしか実話をもとにした内容だったと思うのですが、

ドラマの中でも記録的な大敗をし、どん底から全国優勝した話だった

と記憶にうっすらと残る。

今回、負けた龍谷高校のラグビー部員の皆さん相当悔しい思いをした

と思いますが、この悔しさをバネにいつかドラマのスクールウォーズ

のように負けずにがんばってほしいと思った出来事。

収益物件が買えなくなる?

収益物件が買えなくなる・・・正確に言えば、買いにくくなるという

傾向が来年以降に出てくるかもしれない。

すでに収益物件をもたれている方はお分かりかと思いますが、収益物

を1棟購入した場合、税制面を考えるとなるべく2年程度のスパンで

購入を続けることが望ましいのですが、夏以降、金融庁の指導が入り

個人向けの事業者ローンの審査が厳しくなり、個人の属性をより重視

する傾向が顕著に。

今後はさらにその傾向を強める可能性がうわさされている。

年収ベースで倍レベルまで引き上げがされるかもしれないようで、

益物件
の購入を検討されている方はなるべく年内に購入してしまっ

たほうがいいかも知れない。

毎年の傾向で、年度末は決算がらみで立て続けに割安な収益物件が出

る時期なので営業マンと密に連絡を取ることをお勧め。

今後は金融資産の豊富な、お金持ちしか収益物件が購入できなくなる

かも。

売りたい方も買える方が少なくなるので、今までのような強気な売価

では長く売りに出すようになってしまい、物件自体のイメージを損ね

かねない。

まあ、たわごと程度に聞いていていても損はない話。


冷えますね。。。

無題.bmp朝がたの冷え込みでだんだんきつくなってるね。

寒さが苦手な私としてはいやな季節が近づいてきたなと毎日感じずに

はいられない。

1年の中で一番嫌いな季節は?と聞かれたなら間違いなく『冬』と

即答しますね。

でも冬は嫌いでも楽しみもあったりして矛盾も少し。

冬にしか味わえないものや、冬が一番おいしく感じるもの・・・

『鍋』とかいいですよね。ビールでも飲みながら・・・最高。

最後はおじやで締めて。

う〜ん、食べたい。






タグ:ビール

自民と民主の大連立?

20071102-00000032-jijp-pol-view1-000.jpg夜8時過ぎた頃こんなテロップがテレビを見ていたら入る。

ビッグニュースかと思われましたがその後しばらくすると民主党が連

立を断ったとのテロップが入る。もし大連立になればサプライズで明

日以降の動向が楽しみとなりましたがどうやら失敗。

しかし、ここのところの福田、小沢の密室での党首会談などで伏線は

ありましたが、自民党は新テロ法案がらみでかなり追い込まれている

ような焦りを感じまるな。いまのままのねじれた状態ではやっぱり国

政に支障があるのは明らかで解散総選挙はやっぱり必要だと感じた出

来事でした。

HK(話し変わるけど)・・・なんて、最近の女子高生がよく使う略

語でまったく変わりますが、やっぱり今日のお客さんとの会話のメイ

ンはNYダウの暴落で盛り上がる。半分くらいの方が売りポジでかな

り儲かった方もいた。

早く収益物件を買いたいと催促されてしまう。。。しかしながら、

今日は良さそうな物件はなく来週以降に期待するしかない。

またまたHKですが、メリルリンチに粉飾決算疑惑が出てきたような

記事を発見。最近、サブプラがらみで9000億の損失を計上し会長が交

代したばかりで、またまたネガティブな材料となりそうな予感。

今夜のNYも今のところ続落でCMEは16395円で明日は窓明け大陰線

で下落に加速度が増しそうな予感


NYダウの暴落。

昨夜のNYダウは362ドル安の大暴落。

CITIの巨額な資本の損失を発表したことが原因。

その額も4兆2千億円と桁違いの額でそのインパクトは大きかったよ

うで、その影響を受けてCMEは一時16400円台をつけ、165

10円で引けて大証前日-400円の大幅安となりましたので本日のN

Kも大幅安ではじまりそう。

不動産投資をされている方は証券、債権などに分散投資している方も

多いので今回の影響を受けている方はかなり多い。

8月の暴落の時にもそうでしたがその後に物件の売却に出てしまう方

も出た。11月はファンドの決算月ですのでここからはかなり注意が

必要。おそらく前回8月の安値をここで一気に抜いてくると思います

ので、私は仕事の合間をみて売りの注文を入れていた。

今日は仕事どころじゃない方も多いのではないかな。

今日から11月です。

今日から11月スタート。

昨日は車で移動していたのですが、あちらこちらの道路で突然渋滞が

発生。

その場所を通過するとわかるのですが、片側2車線の道路だと走行車線

側で流れが悪くなっていた場合その先ではガソスタ渋滞が原因。

11月からまたまたガソリンが値上げになるということで、おきまりの

駆け込み需要で殺到したようです。

昨日は群馬へ行っていたので帰りがてら私も給油をしておこうと思い

空いてるガソスタを探していて気づいたのですが、17号で群馬から埼

玉までレギュラーは安いところで134円で高いところで141円。

135円のセルフのところに入りいざ給油しようと思い、キャップを

はずそうとすると、なんとキャップが空かないではないですか!?

何度やってもうんともすんとも言わず指が耐え切れなくなりギブ。

店員さんを呼びあけてもらおうとしたのですが、バイトの店員さんも

お手上げ。結局そこでの給油は諦め、別のセルフでないガソスタで給

油することになり、そこは140円(-.-;)。

あれだけ空かなかった給油キャップをいとも簡単に空けたガソスタの

店員さんに驚きと感謝しながらも5円損した後悔が指先の痛みとともに

残った朝となり。

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。